Neues zu Schönheitsreparaturen in Wohnraummietverträgen

In drei Urteilen hat der Bundesgerichtshof am 18.03.2015 gleich drei Grundsatzentscheidungen getroffen, die die Rechte der Mieter erheblich gestärkt und den Vermietern abermals „Hausaufgaben“ aufgegeben haben.

So hat der BGH zum einen die sog. Quotenabgeltungsklauseln in Wohnraummietverträgen generell für unwirksam erklärt. Diese Klauseln benachteiligten den Mieter – nach Ansicht des BGH – unangemessen im Sinne des § 307 BGB. Es könne schlicht und ergreifend nicht ermittelt werden, wie stark der Mieter die Wohnung abgewohnt habe, wäre das Mietverhältnis nicht beendet worden. Konkret kritisierte der Bundesgerichtshof, dass im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses der auf den Mieter entfallende Kostenanteil nicht rechtsverbindlich ermittelt werden könne. Auch sei für einen Mieter im Zeitpunkt des Vertragsschlusses die ihn beim Auszug treffende Kostenlast aufgrund einer formularvertraglich eingebundenen Quotenabgeltungsklausel nicht erkennbar (BGH, Urteil vom 18.03.2015, Az. VIII ZR 242/13).

In einer weiteren Entscheidung vom gleichen Tag entschied der Bundesgerichtshof, dass eine Schönheitsreparaturklausel bei einer unrenoviert übergebenen Wohnung ebenfalls den Mieter unangemessen benachteilige.
Der Bundesgerichtshof begründet seine Entscheidung damit, dass bei einer unrenoviert übergebenen Wohnung eine Schönheitsreparaturklausel – bei der im Zuge der AGB Kontrolle immer anzustellenden Betrachtung der „kundenfeindlichsten Auslegung“ – den Mieter dazu verpflichten könnte, Gebrauchsspuren zu beseitigen, die nicht von ihm, sondern vom Vormieter stammen. In Einzelfällen – so der Bundesgerichtshof – könne dieser Umstand dazu führen, dass der Mieter die Wohnung in einem besseren Zustand zurückgeben müsse als er sie bei Einzug erhalten hat.
Der einzige Wehrmutstropfen für den Mieter ist die Beweislast. Denn ob die Wohnung bei Einzug in einem unrenovierten Zustand gewesen ist, wodurch die Schönheitsreparaturklausel unwirksam würde, ist von ihm zu beweisen. Dieser Beweis kann mitunter schwierig sein. Als Faustformel stellt der Bundesgerichtshof folgenden Leitsatz auf:

„Unrenoviert oder renovierungsbedürftig ist eine Wohnung nicht erst dann, wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder völlig abgewohnt ist. Maßgeblich ist, ob die dem Mieter überlassene Wohnung Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum aufweist, wobei solche Gebrauchsspuren außer Acht bleiben, die so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen. Es kommt letztlich darauf an, ob die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln“ (BGH, Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14).

In einer dritten Entscheidung vom 18.03.2015 macht der Bundesgerichtshof dann noch deutlich, dass die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen, sofern sie dem Mieter formularvertraglich auferlegt werden, grundsätzlich einheitlich zu bewerten ist. Ist ein Teil der Klausel unwirksam, so führt dies zur Gesamtunwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel. Dies – so der Bundesgerichtshof – sei unabhängig davon, ob es sich um eine einheitliche Klausel oder um sprachlich voneinander getrennte „unabhängige Klauseln“ handele (BGH, Urteil vom 18.03.2015, Az. VIII ZR 21/13).

Dieser Rundumschlag des Bundesgerichtshofs hat nachvollziehbarerweise, für kein großes Amüsement der Vermieter gesorgt. Vermieterverbände forderten bereits wenige Tage nach der Veröffentlichung neue gesetzliche Regelungen. Von der Rechtsprechung vom 18.03.2015 ist – so Schätzungen in der juristischen Presse – eine erhebliche Anzahl der Wohnraummietverträge betroffen.

Für die Mieter heißt es jetzt schon, beim Einzug für eine ordentliche Dokumentation der Beschaffenheit der Wohnung zu sorgen und den Mietvertrag bei Auszug aus den Mieträumen natürlich genau zu prüfen.